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国债收益率与抵押贷款利率直接相关，而抵押贷款利率影响着房屋购买和再融资的决定。收益率是利息收入与当前市场价格的比率，以百分比表示。国债收益率是货币政策和总体经济状况的一个函数。国库债券是抵押贷款和其他贷款利率的基准，因为它们是无风险资产。
基础知识
根据使用美联储经济数据绘制的30年常规抵押贷款和10年国债收益率图，抵押贷款利率和国债收益率之间存在着很强的相关性。抵押贷款利率高于国债收益率，因为抵押贷款的风险比国债高。风险是一些房主陷入财务困境并拖欠他们的抵押贷款债务。国库券收益率和抵押贷款利率之间的差异，或利差，就是风险溢价。
收益率上升
收益率上升会导致抵押贷款利率上升。当美联储提高短期利率以控制通货膨胀和放缓经济增长速度时，收益率通常会上升。更高的抵押贷款利率意味着更高的月度抵押贷款支付，这使房地产市场放缓，因为购房者推迟购买新房或升级到更大的房屋。这种需求的下降可能会压低房屋转售价值，从而导致家庭净资产的下降。人们感到更穷，对经济不那么乐观，这通常意味着他们在非必需品上的支出减少。由此产生的经济放缓可能最终促使美联储降低利率以刺激经济增长。
收益率下降
国库券收益率下降导致抵押贷款利率降低，这意味着每月抵押贷款支付额降低。租房者可能会考虑买房，而现有的房主可能会考虑升级到更大的房子，或以更低的利率重新抵押贷款。一个繁荣的房地产市场通常会增加房屋价值和家庭净资产。人们可能会花更多钱，因为他们觉得自己更富有，对经济更乐观。对房屋需求的上升也意味着建筑活动的增加，这意味着经济增长。抵押贷款利率可能不会总是像国债收益率那样迅速下降，特别是当持续的经济疲软增加了抵押贷款违约的风险。
考虑因素
抵押贷款的支付是家庭预算的一个重要部分。这意味着，如果你能在利率低的时候将抵押贷款锁定在15年或30年的固定期限，就像2008年金融危机后的几年那样，你可以节省数千美元的利息支出。相反，如果你认为利率太高，并有可能下降，可调整利率的抵押贷款可能更适合，因为利率将在几年后重置。
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